달라지는 전월세 계약 4가지 꼭 확인하세요

대한민국을 떠들썩하게 만든 '전세사기사건'은 

수많은 안타까운 생명을 잃은 상태임에도, 

아직도 많은 피해자들에게 고통을 주고 있는 

일어나서는 안될 일 중 하나인데요. 

2024년 7월 10일부터 달라지는 전월세 계약시 

꼭 확인해야 하는 것이 생겼는데요. 

오늘은 이 내용에 대해 소개해 드리겠습니다. 

 

안녕하세요. 40대 중년아재입니다. 

바로 시작하겠습니다. 

 

 

 

가진 것 모두를 사기당한 사람들

 

전세사기라는 단순히 누군가의 인생 전체를 

망가뜨리는 것을 넘어, 한 가족을 송두리채 

인생의 나락으로 빠지도록 하는 정말 악질적 

사기 중 하나인데요. 

지금도 그 여파에서 헤어나지 못한채로, 

힘없는 사람들의 고요한 외침만 작은소리로 

그들의 억울함을 그렇게라도 외치고 있는데, 

아직까지도 정부에서는 전세사기 피해자들이 

원하거나 인정을 할 만큼의 정책이나 보상을 

전혀 해주지 못하고 있는 상태인데요. 

 

전월세 사기 관련 상세 구조 그림

 

대한민국의 사회적 특성상 가장 큰 재산이 

보통은 이러한 집이나 집의 보증금 인데요. 

그것을 한순간에 모두 빼앗겨 버린다면, 

그 충격과 고통은 얼마나 클까요. 

누군가에게는 적고 하찮은 금액일 수 있지만, 

누군가에게는 자신이 가지고 있는 전재산과 

가족과 삶을 지탱할 수 있는 버팀목과 같은 

가장 소중한 현실적 재산인데요. 

다시는 일어나지 않아야 할 이런 전세사기를 

조금이라도 예방하고자 하는 차원에서 

수많은 정책과 대책들이 나오고 있는데요. 

이중 7월 10일부터 시행되는 크게 4가지의 

달라진 부동산 관련 내용을 소개하겠습니다. 

 

달라지는 전월세 계약 4가지 항목

 

1. 공인중개사의 중개대상물 확인·설명 의무 

 

부동산 계약시에는 보증금을 받고 중개대상물을 

빌려주는 임대인(집주인)과, 집을 전세나 월세로 

빌리는 임차인으로 나뉘는데요. 

그동안은 보통 해당되는 중개대상물을 중개하는

공인중개사가 등기나 건축물대장 등을 출력후

임차인에게 간단히 설명하는 선에서 끝냈는데,

이제는 법적으로 공인중개사는 임차인에게

임대차 계약 체결 이전에 반드시 의무적으로,

해당 중계대상물에 대한 임대인(집주인)의

세금체납,선순위 세입자 보증금 등에 대한

선 순위 권리관계를 자세히 설명해야 합니다.

 

임대차 계약 대상물에 대한 확인이 좀 더 강화됩니다.

 

임대인이 체출하거나 열람 동의한 확정일자의 

부여현황 정보 및 국세와 지방세 체납 정보와 

전입세대 확인서를 확인한 후 집을 빌리려는 

임차인에게 선 순위 권리관계를 설명해야죠. 

좀 쉽게 다시 설명을 드리면, 임대차 계약시 

대상물에 대출이 얼마 있는데, 문제 없다라는 

그런 간단한 설명은 이제 하면 안되며, 

현재 해당 중개물이 임대인의 세금체납이나, 

은행등의 대출등으로 경매와 같은 상황시에 

임대차 계약을 하려는 임차인이 보증금이 

몇 번째 순위로 받을 수 있는지 자세하게

설명을 해야 한다는 것이죠.

특히 임대인의 세금체납등은, 가장 순위 중

앞서 세금체납분이 가장 우선순위로,

회수가 되는 사유로 인해서, 이 부분을

반드시 설명을 해야 하는 의무가 생긴것이죠.

 

 

이렇게 개정된 내용의 실효성을 높히기 위해, 

임대차 확인정보 설명의무 확인서를 작성해서 

반드시 임차인에게 확인을 받게 되는데요. 

이 확인서를 작성하지 않거나, 교부를 안하면, 

해당 공인중개사는 업무정지를 받게 됩니다. 

공인중개사에게도 엄청 큰 패널티가 되죠. 

기존 전세사기에서 악덕 집주인들이 일부의

공인중개사와 짜고 보증금만 계속해서 받으며,

내야 할 세금을 계속해서 연체를 하게 되면서,

적게는 수십 억에서 수백 억에 이르는 세금이

전세나 월세보증금보다 선순위에서 공제되어,

많은 사람들이 피해를 입은 것을 예방하고자

중개대상물에 대한 임대인의 세금체납 현황과,

선 순위 권리관계를 의무적으로 설명을 하고,

반드시 이 내용을 작성해 확인서를 교부해야

한다는 점을 잊지말고, 요구하셔야 합니다.

 

전월세 사기는 있어서는 안될 악질 사기죠.

 

2. 공인중개사의 임차인 보호제도 설명 의무 

 

현재 대한민국에서는 '주택임대차보호법령'으로 

담보설정 순위와 관계없이 임차인의 보증금을 

보호받을 수 있는 제도가 운영되고 있는데요. 

사실 사회경험이 없는 사회초년생이나, 

젊은 세대의 임대차 계약자들은 이런 부분에 

대한 정보가 그리 많지는 않는 것이 사실이죠. 

그래서 이런 전세사기의 예방을 위해서, 

공인중개사는 2024년 7월 10일 부터는, 

계약 대상 임대차 주택의 소재지와 보증금의 

규모 등을 확인 한 뒤 주택임대차보호법령에 

명시되어 있는 담보설정 순위와 상관없이 

보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 

최우선 변제금액에 대해 임차인에게 가능한 

최대한 상세히 설명을 해야 합니다. 

 

그리고 계약대상 임대차 주택이 공공임대가 

아닌 민간임대주택일 경우에는 임대보증금의 

보증에 가입할 의무가 있음을 설명해야죠. 

이러한 공인중개사의 설명과 의무는, 

임대차 계약에서 가장 중요한 보증금을 지키고, 

선 순위 권리관계 이외도 보호제도를 알기쉽게 

설명해서 임대차 계약이 지금보다는 조금 더 

안전하게 체결 될 수 있도록 강화됩니다. 

 

3. 공인중개사 및 신분고지 표기

 

사실 이부분은 예전부터 있었던 제도였지만, 

현실적으로 그리 잘 지켜지지 않은 내용인데요. 

법적으로 공인중개사 사무실에서 중개대상을 

소개를 하는 사람 모두가 공인중개사 자격을 

가지고 있는 공인중개사는 아닌데요. 

일명 '중개보조원' 이신 분들이 상당히 많죠. 

이 제도가 이번에 좀 더 강력히 시행되는 것은 

그동안 공인중개사가 아님에도 마치 자신이 

공인중개사인 것처럼 행동과 말을 하면서, 

계약에 자격이 없는 중개보조원과의 계약으로, 

피해자가 발생하거나, 불법 중개에 대한 행위를 

막기 위해 좀 더 강력하게 시행되는데요. 

 

주택 중계를 하는 자의 신분을 의무적으로 알려야 합니다.

 

보통 임차인이 원하는 중개대상물을 볼 때 

소개를 하는 사람이 자신의 신분을 명확히 

밝혀야 하는 의무가 시행됩니다. 

그리고 소개를 하는 사람이 중개보조원이면, 

자신이 중개보조원이라고 말을 해야 하며, 

공인중개사는 소개를 하는 사람이 중개보조원 

이라는 신분에 대한 고지를 반드시 해야하죠. 

그래서 중개보조원 고지 및 확인 설명 내용을 

확인서를 통해 신규로 신설해 관련 내용을 

작성하고 교부하게 됩니다. 

 

4. 공인중개사의 주택관리비 확인·설명 의무 

 

대부분 공인중개사 사무실을 통해 계약을 할 때,

살았던 곳의 관리비나 세금등을 정산을 하고,

새로 이사올 집에 관리비나 세금등의 제대로

정산이 다 끝났는지 확인을 하게 되는데요.

이 부분도 이번 달라지는 전월세 제도 중에서

신규로 신설되어 반드시 설명을 확인서를 통해

작성하고 교부가 되어야 합니다.

 

주택 관리비는 분쟁이 상당히 많은 부분 중 하나입니다.

 

임대차 계약을 한 주택의 관리비 금액과 함께, 

부과 방식에 대한 설명을 반드시 해야하며, 

임대인으로 부터 확인한 관리비 총액과, 

관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 반드시 

설명하고, 확인 및 설명서에 명기해야 하죠. 

관리비나 전기세,수도세,가스 등의 비용에서 

발생하는 관련 분쟁이 생각보다 많기 때문에, 

월세와 같은 경우 관리비 전가등의 부작용도 

어느정도 예방이 가능할 것으로 예상했죠. 

 

 

이렇게 크게 4가지의 전월세 임대차 계약시 

임차인에게 충분한 설명 및 안내를 해야하지만, 

공인중개사가 이 부분에 대해 이행을 안할 시에

임차인은 공인중개사에게 요청할 수 있는데요.

법적으로 의무적으로 해야 하는 부분에 대해

시행을 하지 않는 공인중개사의 경우에는

과태료 부과 및 업무정지등의 패널티가 부과되어

공인중개사에게 제법 큰 충격을 주게 됩니다.

 

오늘은 누구나 조심하고, 신경이 곤두서는 

큰 금액이 움직이는 주택 임대차 계약시에 

상대적으로 약자의 위치에 있는 임차인에게 

전세사기와 같은 있어서는 안될 사건들이 

다시는 발생하지 않도록 하기 위해서, 

임차인에게 임대차 계약시 전문지식을 

가지고 중개를 하는 공인중개사의 역할이 

그만큼 더 중요하게 부각되는 이 내용으로, 

앞으로는 단 한사람의 전월세 사기 등으로 

피해를 보는 일이 없었으면 하는 바람입니다. 

 

-끝-

더 좋은 이야기로 다음시간에~