프로젝트 파이낸싱 PF 쉽게 이해하기

'프로젝트 파이낸싱(PF)'은 금융기관의

대출방법 중 하나인데요.

Project Financing 의 약자로 보통

'PF'로 불립니다.

프로젝트 파이낸싱은 우리가 일반적으로 아는

대출방법과는 상당히 많은 차이점과 그 규모가

다른 대출방식 중 하나인데요.

오늘은 프로젝트 파이낸싱을 쉽게 이해하는

시간을 갖도록 하겠습니다.

 

안녕하세요. 40대 중년아재입니다.

바로 시작하겠습니다.

 

PF 프로젝트 파이넨싱 관련 포스터

 

1997년에 있었던 IMF 구제금융 사태가

대한민국 전체를 흔들던 적이 있었습니다.

흔히 '외환위기'라고 부르죠.

또한 2000년 초기 신용카드 회사의 부실로

일명 '카드상태'를 거치게 되면서,

금융감독기관이 금융기관들에 대한 감독이

굉장히 강화되어 엄격한 기준을 가져야

대출을 가능하게 만들었습니다.

2000년대 초기에는 직장이나 장사를

하는 사람들의 한도가 몇 억씩 되는 건

아주 흔한 일이기도 했습니다.

그리고 2004년에는 'MBS'라는 새로운

'주택저당유동화제도'가 시행이 되었는데,

이 시행으로 주택경기가 회복이 되었죠.

MBS는 간단하게 쉽게 말씀드리면,
은행과 같은 개별금융기관이 보유한

대출채권을 모아서 '한국주택금융공사'에

그 채권을 매각하면 'HF'라고 부르고 있는

한국주택금융공사에서 다시 기관투자자에게

팔면서 발행하는 증권으로 보시면 됩니다.

그래서 은행과 같은 개별금융기관과

기관투자자 사이에서 돈을 융통하도록

지원하는 것이라 생각하시면 됩니다.

그렇게 만들어진 것이 우리가 잘 알고 있는

'보금자리론'이 만들어지게 된 것이죠.

 

1. 프로젝트 파이낸싱 정의

 

부동산에서 프로젝트 파이낸싱은 마치

'판도라의 상자'와 같은 느낌인데요.

일반적으로 알고 있는 대출은 신용이나,

담보를 가지고 대출을 시행하게 됩니다.

그런데 PF라 불리는 프로젝트 파이낸싱은

부동산의 개발업자나 건설을 하는 건설사가 

대규모의 부동산 개발사업을 추진하기 위해

별도의 특수목적 회사인 'SPC'를 세우고,

대출을 받는 주체가 SPC가 되면서,

신용이나 담보가 아닌 해당 프로젝트의

'수익성'을 보고 대출을 해주는 것이죠.

다시 좀 더 쉽게 정리를 하면  PF는

'프로젝트 개발회사가 차입자가 되는

금융형태로 해당 사업의 사업성과,

수익성을 보고 대출을 제공하는 것'

 

수익성을 보고 대출을 해주기 때문에,

사실 대출을 해주는 개별금융기관은

신용이나 담보를 가지고 대출을 해주는 게 

아니기 때문에 신용이나 담보를 가지고,

대출을 해주는 것보다 더 높은 이자로

대출을 해줘서 해당 프로젝트가

성공을 하는 경우에는 굉장히 많은

일명 대박을 터트리는 것이지요.

반대로 해당 프로젝트가 실패를 하게 되면,

돈을 돌려받을 수 있는 담보가 없기 때문에,

자금회수 및 유동성에 상당히 심각한

손해를 입기 때문에 해당 개별금융기관이

유동성 문제로 파산이나 문제가 될 경우에는

예금을 가지고 있는 선의의 고객들도

피해를 연달아 볼 수도 있습니다.

 

2. 프로젝트 파이낸싱 특징

 

1) 비소구금융, 제한적 소구금융

 

PF에서 꼭 같이 따라다니는 말이 있는데,

'비소구금융'과 '제한적 소구금융'이라는

두 가지의 말이 있습니다.

'소구'란 쉽게 말씀드리면 돈을 갚으라고

청구를 하는 것을 의미합니다.

그럼 '비소구'는 그 반대의 개념인데,

PF가 실행이 될 때 개발업자들이 만드는

특수목적회사인 SPC에게 개별금융기관이

나중에 돈을 갚아라 한다는 것인데요.

PF를 할 때 만드는 SPC는 일명 흔히 말하는

'페이퍼 컴퍼니'이기 때문에 제한적으로

소구 하게 되는 특징을 가지게 되죠.

 

일반적인 기업에 대한 금융대출방식은

해당 사업주에 대해 직접적으로 소구하고,

상환을 받아낸다는 것과는 달리

SPC라는 특수목적을 위해 임시적으로

만든 페이퍼컴퍼니에게 돈을 상환하라는

은행등의 요구는 사실 처음부터 무리한

형태가 될 수도 있는데요.

하지만, 은행과 같은 개별금융기관들이

이렇게 불리한 조건으로 대출을 해주거나

하는 어리석은 행동은 절대 하지 않죠.

대출시행 시 여러 복잡하고 치밀한 특약 및

대출금액에 대한 상환을 실제 개발업자에게

받아낼 수 있도록 여러 가지 안전장치를

하는 것이 일반적입니다.

하지만, 극단적으로 해당 프로젝트를 

추진하는 개인, 법인, 기업들이 해당 사업이

실패를 하는 경우에는 그 사업을 진행한

사업주가 되는 모든 사람들은 물론,

그 돈을 빌려준 개별금융기관도 엄청난

타격을 입게 되는 것이지요.

 

2) 부외금융

 

부외금융은 PF를 통해서 대출을 받아,

해당 사업을 시행하는 주체들에게 유리한

특징을 가지게 되는 것을 말하는데요.

PF를 통해 사업을 할 때 SPC가 대출주체가

되기 때문에 실제로는 해당 개발사업주들의

재무상태에 부채가 적용되지 않습니다.

그로 인해 또 다른 대출이나 신용등에서

그 수용능력이 제고된다는 이점이 있죠.

 

3. 프로젝트 파이낸싱 구조

 

마지막으로 PF를 좀 더 쉽게 이해하기 위해

그 구조를 말씀드리도록 하겠습니다.

 

PF 프로젝트 파이낸싱 전체 구조

 

프로젝트 사업주는 개인이나 법인, 기업이 

모두 될 수가 있습니다.

단독으로 할 수도 있지만, 보통은 규모가 커

여러 개인 또는 법인과 기업들이 모여서

프로젝트 파이낸싱을 하는 경우가 많은데요.

보통은 '컨소시엄'이라고 말하기도 합니다.

이들이 출자를 해서 특수목적법인인 SPC를

설립한 후 수익성을 담보로 금융기관들의

위험성을 최대한 고려한 여러 조건들을 

상호 협의해서 대출이 일어나게 됩니다.

이때 금융기관도 한 개가 아닌 여러 개의

은행들이 참여하는 경우가 많습니다.

그래서 PF가 모 아니면 도라는 말이 나오는

그런 대출방식이라고 할 수 있는 것이죠.

 

모든 사업들이 잘 되면 좋겠습니다만,

이렇게 PF를 통해 엄청난 자금을 대출받아

시행한 해당 프로젝트 사업이 미분양이나,

여러 사정으로 실패를 하는 경우에는

해당 프로젝트 사업자는 물론 대출을 해준

금융기관도 엄청난 타격을 입는 것이죠.

워낙 규모가 큰 경우가 많기 때문에,

하나하나의 PF 사업들이 부동산 전체에

미치는 영향이 크다는 점이 있지만,

이게 양날의 검이기도 합니다.

이런 PF가 활성화가 되고 잘 되면,

주택공급시장에 훈풍이 불기 불고,

여러 부동산 시장에 긍정적인 영향과,

해당 사업주와 금융기관의 일명 대박을

줄 수 있는 여러 가지 장점이 있기에,

동전의 양면성을 가지게 되죠.

참고로 PF를 통해 실패한 사업의 경우

무조건 '공매'로 처분이 되게 됩니다.

 

오늘은 서로 너무나 대조되는 장점과

단점을 모두 가지고 있는 PF에 대해

쉽게 이해할 수 있도록 설명해 드렸는데,

부동산에 조금이라도 관심이 있다면,

알고 있으면 도움이 되는 지식하나

가져가셨으면 하는 바람입니다.

 

-끝-