상속 주택 수천만 원 세금 아끼기

40대 중년이 되면 주위에서 듣는 이야기 중 

증여나 상속에 대한 이야기를 본의 아니게 

꽤 많이 듣게 되는데요.

그리 어렵지 않은 지식만으로도 엄청나게 큰 

세금이나 혜택등을 볼 수 있기 때문에 

주위 지인들은 물론, 부동산과 세금에 대한 

지식이 자연스럽게 조금씩 늘어가게 되는데요.

오늘은 알아두면 적게는 수백만 원에서 많게는 

수천만 원까지 세금을 아낄 수 있는 지식을 

알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

간단한 세법지식으로 세금을 아낄 수 있습니다.

 

안녕하세요. 40대 중년아재입니다.

바로 시작하겠습니다.

 

나이가 40~50대가 되면 주위 지인들도 비슷한 

나이를 가진 사람들이 대부분이기 때문에 

본의 아니게 증여나 상속에 대한 이야기가 제법 

자주 듣는 이야기 주제 중 하나가 됩니다.

누구는 간단한 세금지식 하나로 몇백만 원이나 

몇천만 원까지 세금을 아꼈다는 이야기들을 

종종 듣게 되다 보니, 자연스럽게 해당 내용에 대한 

상식이나 관심이 가게 되는데요.

40대 중년아재도 현재 먼 미래를 대비하는 차원과, 

실제 실생활에서 도움이 되겠다 싶어서 부동산과 

세법에 대해 시간이 될 때마다 책을 보고 있습니다.

거기에 주위에 연배가 비슷하거나 조금 많으신 

지인들의 증여와 상속이야기는 그런 지식에 있어 

살아있는 배움을 주고 있는 경우가 꽤 있습니다.

 

이렇게 증여나 상속에 대한 내용과 그로 인한 

세금에 대한 이야기 중 단연 최고로 많은 내용은 

바로 상속으로 인해 받은 주택이 가장 많은데요.

상속 주택을 받으면 그냥 단순히 형제가 있다면 

서로 합의를 하거나, 합의가 안된 상태라면 

공동명의로 하는 경우가 있고, 또는 한쪽으로 

등기를 친 후 매매를 통해 상속 재산을 분할하는 

여러 가지의 경우가 있는데요.

이게 또 그리 간단한 문제는 아닙니다.

현재 상속시 주택이 차지하는 비율은 통계로 

80%에 육박하는 것이 사실인데요.

이 상속 주택을 어떻게 취득 또는 보유, 처분을 

하느냐에 따라 세금이 굉장히 차이가 큽니다.

그리 어렵지 않지만 작은 세법지식 하나로 

언젠가는 한번쯤 겪어야 하는 상속 주택에 대한 

세금 문제에 대해 세금을 아낄 수 있는 방법을 

알아보도록 하겠습니다.

 

간단한 지식으로 세금을 아껴보세요

 

◆ 상속 주택 취득 시 발생 세금

 

주택을 상속받을 시 취득에 따른 세금이 

발생을 하게 되는데요.

우선 크게 두가지 취득세율로 나뉩니다.

 

1. 상속 주택이 국민주택규모 이하일 때

→ 0.96%

 

2. 상속 주택을 유주택자가 취득할 때

→ 2.96%

 

보통 상속인은 상속을 하는 사람의 배우자나

자녀인 경우가 대부분인데요.

이때 주택을 가지지 않은 무주택자가 상속된

주택을 취득할 시 취득세 감면을 받게 됩니다.

그래서 국민주택 규모 이하의 경우 취득세는

0.96%만 부과가 되는데요.

이에 반해 주택을 상속받는 사람이 주택을 가진 

유주택자인 경우에는 무주택자보다 3배가 많은 

2.96%의 취득세를 부과받게 됩니다.

그래서 보통 전문가들은 상속을 받는 사람은 

가능하다면 무주택자가 받는 것이 세금을

아낄 수 있다고 말을 하고 있죠.

 

근데 여기서 문제가 있습니다. 상속을 받는 

자녀가 예를 들어 한 명이라면 간단한 문제인데,

자녀가 2~3명이 되는 경우라면 말이 달라지죠.

예로 3명의 자녀가 상속 주택을 받는 경우라면, 

가장 합리적인 방법은 해당 상속주택을 1/3로 

지분을 나눠 상속을 받는데, 이때 무주택자가 

34%, 나머지 2명은 각각 33%씩 받으시게 되면,

가장 높은 지분을 가진 무주택자를 기준으로 

전체를 무주택자로 인정받을 수 있기 때문에 

취득세가 감면을 받을 수 있게 되는 것이죠.

 

1 주택자의 매매 취득세는 1~3%인데요.

다주택자는 무려 12%의 취득세를 내야 하죠.

사실 상속주택은 5년이라는 기간을

보유주택수에서 제외를 해주기는 합니다.

본인의 의지로 상속을 받은 것이 아니기에 

주택 및 입주권, 분양권에서 다 제외를 해주죠.

근데 문제는 5년이 지났을 때가 문제가 됩니다.

5년이 지나면 지분이 가장 많은 사람의 것으로 

주택을 보유한 것으로 인정을 하는데요.

지분이 가장 많은 사람이 주택을 보유한 유주택자 

인 경우라면 주택 수에 포함이 되니 부과되는 

세금에 굉장히 신경을 써야 합니다.

취득세 중과가 날아올 수 있기 때문이죠.

다만, 현재는 상속취득세는 다주택자라도 

중과가 안 되는 것으로 알려져 있습니다.

 

◆ 상속 주택 보유 시 세금

 

상속을 받은 사람들이 모두 같은 지분으로 

똑같이 보유를 하고 있을 경우에는 어떨까요?

이때는 그 주택에 거주하고 있는 사람에게 

해당 상속 주택의 보유자로 인정을 합니다.

그리고 그것까지 모두 같은 집에 살고 있다면 

나이가 가장 많은 사람이 보유자로 보죠.

주택을 취득하면 취득세를 내고, 보유하면 

재산세와 종합부동산세와 같은 보유세를 

부과받아 세금을 내야 하는데요.

이 두 가지 세금은 모두 과세기간이 6월 1일로, 

과세기준일 전인 1월~5월까지 상속등기를 하면,

소유주가 설정되는 것에 반해, 6월 1일 이후에 

등기를 하면 상속은 발생을 하지만, 소유자는

아직까지 알 수 없는 상태가 되기 때문에 

재산세와 종합부동산세를 누구에게 매겨야 하는지 

알고 있어야 피해를 보는 일이 안 생기죠.

 

현재 우리 민법상에는 상속지분이 가장 높은 

보통 배우자가 되는 경우가 많습니다.

그리고 그다음은 나이가 많은 사람이 되죠.

배우자가 없이 상속을 하는 경우는 그 자녀들이 

상속지분이 똑같을 수 있는데, 

그때는 가장 나이가 많은 사람에게 재산세와 

종합부동산세를 부과를 하게 됩니다.

그리고 앞에서 말씀을 드렸습니다만, 상속 주택은 

5년간 주택수에서 제외를 해주는데요.

종합부동산세는 조금 다른 기준으로 책정합니다.

만일 상속으로 받은 주택 외 자신이 원래 가진 

주택의 가격이 9억인데, 상속받은 주택의 가격이 

6억 원이라면 1 주택자로 종합부동산세를

계산하지만, 과세표준은 이 둘을 합친

총 15억 원으로 계산합니다.

아시다시피 1 주택자는 종합부동산세를

12억 원까지  기본공제를 받고,

세액공제가 가능하죠.

 

이제는 세금도 현명하게 알아보고 내세요

 

◆ 상속 주택 처분 시 세금

 

마지막으로 상속으로 받은 주택에 대한 처분 시

알아두면 좋은 지식인데요.

유주택자는 기존에 가지고 있는 주택이 있기에 

1 주택자라면 비과세를 받아야 하는데요.

상속받은 주택으로 인해 비과세가 안 되는 경우가

발생을 하게 됩니다.

이때는 유주택자가 선순위  상속주택을 받고 나서,

무주택자가 나머지 주택을 받아서 비과세 요건을 

맞춰서 양도하는 경우가 세금을 줄일 수 있죠.

 

이번엔 공동으로 여러 명이 상속받은 주택을 

처분할 때 세금을 아끼는 방법은 뭐가 있을까요?

보통 지분이 가장 큰 사람이 1순위인데요.

앞에서 말씀드렸듯이 지분이 같다면 거주자이고,

이것도 같다면 최연장자가 1순위가 됩니다.

상속된 주택이 아파트인 경우 같은 면적의 다른 

아파트가 예를 들어 10억 원에 매매가 되었다면, 

10억 원이 취득가액이 설정이 되는데요.

아파트는 이렇게 조금 분명하게 금액이 나오지만,

다세대나 단독주택은 가액이 명확하지 않습니다.

유사매매가 있는 경우가 그리 많지 않기 때문이죠.

이때는 공동주택가격이나 개별주택가격으로 해당 

상속 주택의 가액이 정해지게 됩니다.

 

보통 일괄공제 5억 원을 받을 경우 그 이하라면, 

상속세를 내지 않으니 신고도 안 하고, 상속세도 

안내도 된다고 생각하는 경우가 있는데요.

이것은 올바른 행동은 아닙니다.

상속을 받을 때 가액이 매래에 팔 때 취득가액이 

되는 것이기 때문에, 상속받은 주택이 예를 들어 

가액이 3억 원인 경우라면 3억 원 취득가액으로 

결정이 되게 되는데요.

5억 원까지는 세금을 일괄공제를 받기 때문에 

나중에 해당 상속주택을 5억 원에 매매를 한다면 

그때는 취득가액이 3억 원에서 5억 원으로 되어 

2억 원에 대한 양도세를 내야 하는 것이죠.

결론적으로 말씀드리면 일괄공제 금액이 5억 원 

이기 때문에 가능하다면 나중에 매매를 할

계획이 있는 경우라면 그 금액에 맞춰서

취득가액을  최대로 올려 신고를 하는 것이

추후 세금을  아낄 수 있는 좋은 세법 지식이

되는 것이죠.

 

상속받은 주택 세금 이렇게 아끼세요.

 

부동산에 대한 세금은 사실 굉장히 복잡하지만,

크게 취득 시 내는 취득세와 보유 시 내는 재산세,

그리고 종합부동산세로 나뉘고 있고,

해당 부동산을 양도해 처분할 때 발생하는 

양도소득세가 있는데요.

증여나 상속은 살아가다 보면 대부분의 사람들이 

한 번쯤 알아보거나 고민을 하는 부분이죠.

그리고 간단하고 쉬운 지식하나로 인해서 

수백만 원에서 수천만 원까지 정당한 방법으로 

세금을 아끼고, 상속받은 사람들 모두에게도 

금전적으로 도움을 줄 수 있는 것이죠.

증여나 상속에 대한 이야기가 현실적으로 

다가오는 나이가 되어서 왠지 모를 슬픔과 

부모님에 대한 애틋함과 죄송함이 공존하는 

복잡한 감정에 종종 빠지긴 합니다만,

간단하고 복잡하지 않은 부동산 세법 지식으로 

내지 않아도 될 세금을 아끼는 조금은 현명한 

사람이 되는 것이 상속을 하시는 분들과 

상속을 받으시는 분 모두에게 도움이 된다면 

알아두면 참 좋은 지식이 아닐까 생각합니다.

 

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